Si le statut du fermage interdit purement et simplement la sous-location, sous peine de résiliation du bail, il existe des mesures spécifiques concernant la maison d’habitation.
Bail rural : le fermier et la maison d’habitation …. Des règles utiles à connaitre
Pour tenir compte de la spécificité des exploitations agricoles, le législateur a toujours admis de manière exceptionnelle que la maison d’habitation pouvait ne pas être occupée directement par le titulaire du bail… petite explication sur les trois cas de figure :
- Le fermier peut héberger sa famille entendue au sens large, ascendants, descendants, frères et sœurs et leurs conjoints ou partenaires de pacs, que la famille travaille ou non sur l’exploitation. La notion d’hebergement n’étant surtout pas limitée à une notion de durée limitée. Il ne sera cependant pas possible au fermier de demander à son bailleur, dans la maison, un aménagement spécifique ou une extension.
- Une sous-location saisonnière ou pour un usage de vacances et de loisirs est possible si elle est consentie pour une période maximale de 3 mois à chaque fois, avec l’accord du Bailleur ou du tribunal paritaire. L’accord peut prévoir qu’une quote part du loyer soit réglée au bailleur. Cette sous location temporaire peut porter aussi bien sur la maison d’habitation que sur une parcelle pour faire du camping.
- Le preneur peut enfin sous-louer à l’année la maison d’habitation au moyen d’un bail d’habitation (loi 1989). Attention, en ce cas, il faut nécessairement solliciter l’accord préalable et express du bailleur. S’il refuse, aucun recours n’est prévu par les textes Il est essentiel de prévoir la rédaction et la signature d’une convention spéciale (un avenant) qui prévoira le cas échéant la quote part revenant au bailleur, le coût des travaux éventuels supportés par les parties, et les modalités de calcul de l’indemnité éventuelle due au preneur en fin de bail, les règles classiques concernant les améliorations n’étant pas applicables.
Prudence car à défaut d’accord, le fermier encourt la résiliation ou le non renouvellement de son bail à ferme. Le sous locataire, lui, devra être averti de l’existence du bail rural puisqu’il n’a pas le droit de se maintenir à l’expiration de celui-ci.
La taxe foncière continuera d’être réglée par le bailleur avec prise en charge d’une fraction par le fermier … ce peut être d’ailleurs l’occasion de la renégocier, par défaut il s’agit de 20%.
La taxe d’ordures ménagères sera à la charge des « sous-locataires » via le fermier et la taxe d’habitation, quant à elle, - tant qu’elle existe - sera directement appelée sur le sous locataire.
Chambre d'agriculture de l'Allier
Service Juridique - 14 mars 2018
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